リビンマッチ
アパート経営・マンション経営は、こんな方におすすめ
- 土地の有効活用して、アパート経営などで定期収入を得たい。
- 賃貸アパート・マンションを新しく建てたい・建て替えたい。
- 固定資産税の節税対策をしたい。
- アパート経営・マンション経営をしたいがどうしたら良いかわからない。
- アパート建築の建築費
- アパート経営・マンション経営の節税効果
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アパート建築の建築費
アパート経営を考えたときに、一番最初に考えるのはどこにアパートを建てるかです。アパート建築をすることから始めなければならない場合においてです。ただし、土地がすでにある場合は「何を建てるか」となります。これから土地を購入して集合住宅を建ててとなると立地条件から考えますが、すでに建設する場所が決まっている場合は「何を建てるか」となります。
アパートとマンションの違いですが、明確な規定ありません。法律的にアパートとマンションは同じ「集合住宅」で区別されているだけなので、アパート建築にこだわらずに集合住宅を建築する、で大丈夫です。
アパート建築の建築費ですが、設計段階である程度の見積もりが可能です。何を建設するか間取りを決めて、1棟に何世帯入れたいかを決めると相場から○○円というのが出てきます。逆にアパート建築の建築費は○○円ぐらいで、と要望を出すと要望に添った設計を行ってもらえます。アパート建築では最初の設計段階が重要になります。
建設会社が建築費を計算（積算）するには設計図の詳細ができあがってからですが、アパート建設にあたって設計図の詳細もオーナーと相談しながら作成しますので、設計変更の要望や法律の改正により使用できる材料に制約が出てきた場合、建設費の見積金額に変更が反映されます。
アパート建築も普通の住宅と同じように日本国内にある限り建築基準法をはじめ、様々な法律の制約も受けます。また建設地によっては地方自治体の条例などの制約も出てきます。制限事項・制約事項を鑑みてアパートを建築しなければなりません。制限・制約事項も建築費に反映されています。見積もりにある建築費に疑問点がある場合はなぜその金額なのか確認しましょう。制限・制約事項であればその旨の説明があります。
また法律や条例などの制限・制約事項をクリアできていても周辺環境を考慮してアパートを建築する必要があります。ここでいう周辺環境は現在の周辺環境だけではなく、将来の周辺環境も考慮するということです。すでに建設が始まっている新路線や既存路線の新駅開業などが判明していれば、そのことも考慮して設計する必要があります。計画段階でも実現可能な地域・地区計画があれば考慮に値します。将来の環境変化に柔軟に対応できるアパート建築であればその建築費は妥当と言えるでしょう。
アパート経営・マンション経営の節税効果
土地活用の方法にはさまざまな手法がありますが、土地活用と聞くと多くの方が賃貸アパート経営やアパート建築、マンション経営といった賃貸経営を考えるようです。実際に土地活用においてアパート・マンションの賃貸経営が人気を集めています。その原因はどこにあるのか？実は明確な理由があるのです。
賃貸アパート経営・マンション経営といった賃貸経営を新しく始める方・既に経営している方は全国に数多くいます。
そのような方が賃貸経営する目的は何か？
1：土地を活かすことができる
2：アパート経営・マンション経営の家賃で、安定した定期収入が期待できる
3：税金の節税効果が大きい
主にこの3つが賃貸経営を始める方の理由です。この中で特に3番目、「節税効果」を視野に賃貸経営を始める方にアパート経営・マンション経営は人気があります。
それでは、実際にどのくらい税金の節税効果が見込めるのかについて見ていきたいと思います。
土地と税金の関係は非常に深く、土地はただ所有しているだけで固定資産税がかかります。また、所有している土地が市街化区域内にある場合は都市計画税もかかってきます。
実は更地などにアパートやマンションを建てると、土地に対する固定資産税が6分の1になります。そして都市計画税も3分の1になります。※1戸当たりの敷地面積が200㎡以下の場合
◇仮に更地で1,000㎡(約303坪)の土地の固定資産評価額を1㎡あたり10万円とすると、固定資産税は10万円×1,000㎡×0.014＝140万円となります。ここに賃貸アパートや賃貸マンションを建てると、土地の固定資産税は23.3万円(6分の1)で済みます。
年間で116.7万円の税金を節税できるというワケです。10年で見ると実に1,167万円もの節税効果となります。
しかしアパート経営・マンション経営で期待できる税金の節税効果はこれだけではありません。
賃貸住宅の経営は相続税に対しても、大きな節税効果が期待できるのです。
どの程度節税できるかは賃貸アパートやマンションを建てる際の借入金などでも変わってきますがひとつの例を取り上げてみます。
◇仮に相続財産総額2億円を3人で相続した場合、
2億円－8,000万円(基礎控除額)＝1億2,000万円(相続課税対象額)
1億2,000万円(相続課税対象額)×0.15＝1,800万円(相続税額)
相続税は1,800万円(1人当たり600万円)かかります。
ここに賃貸アパートや賃貸マンションを建てた場合(借入金1億円)
建物の評価額が加わるので、相続財産総額は2億2,500万円と上がりますが、ここから
・貸家建付地の評価減が－2,400万円
・アパート建築費用(借入金)－1億円
・基礎控除額－8,000万円
が引かれますので、相続課税対象額は2,100万円になります。ですから相続税は210万円(1人当たり70万円)に減額される事になります。結果、1,800万円－210万円＝1,590万円の税金の節税となります。
税金の節税を視野に入れた土地活用で見た場合、賃貸アパート経営やマンション経営といった賃貸経営による土地活用は、このように高い節税効果を発揮します。安定収益だけではなく、税金の節税も活用して上手な資産形成を目指して下さい。