アパート経営、マンション経営、節税なら

土地活用の方法にはさまざまな手法がありますが、土地活用と聞くと多くの方が賃貸アパート経営・マンション経営といった賃貸経営を考えるようです。実際に土地活用においてアパート・マンションの賃貸経営が人気を集めています。その原因はどこにあるのか？実は明確な理由があるのです。
賃貸アパート経営・マンション経営といった賃貸経営を新しく始める方・既に経営している方は全国に数多くいます。
そのような方が賃貸経営する目的は何か？
1：土地を活かすことができる
2：アパート経営・マンション経営の家賃で、安定した定期収入が期待できる
3：税金の節税効果が大きい
主にこの3つが賃貸経営を始める方の理由です。この中で特に3番目、「節税効果」を視野に賃貸経営を始める方にアパート経営・マンション経営は人気があります。
それでは、実際にどのくらい税金の節税効果が見込めるのかについて見ていきたいと思います。

土地と税金の関係は非常に深く、土地はただ所有しているだけで固定資産税がかかります。また、所有している土地が市街化区域内にある場合は都市計画税もかかってきます。
実は更地などにアパートやマンションを建てると、土地に対する固定資産税が6分の1になります。そして都市計画税も3分の1になります。※1戸当たりの敷地面積が200㎡以下の場合
◇仮に更地で1,000㎡(約303坪)の土地の固定資産評価額を1㎡あたり10万円とすると、固定資産税は10万円×1,000㎡×0.014＝140万円となります。ここに賃貸アパートや賃貸マンションを建てると、土地の固定資産税は23.3万円(6分の1)で済みます。
年間で116.7万円の税金を節税できるというワケです。10年で見ると実に1,167万円もの節税効果となります。

しかしアパート経営・マンション経営で期待できる税金の節税効果はこれだけではありません。
賃貸住宅の経営は相続税に対しても、大きな節税効果が期待できるのです。
どの程度節税できるかは賃貸アパートやマンションを建てる際の借入金などでも変わってきますがひとつの例を取り上げてみます。
◇仮に相続財産総額2億円を3人で相続した場合、
　2億円－8,000万円(基礎控除額)＝1億2,000万円(相続課税対象額)
　1億2,000万円(相続課税対象額)×0.15＝1,800万円(相続税額)
　相続税は1,800万円(1人当たり600万円)かかります。
ここに賃貸アパートや賃貸マンションを建てた場合(借入金1億円)
建物の評価額が加わるので、相続財産総額は2億2,500万円と上がりますが、ここから
　・貸家建付地の評価減が－2,400万円
　・アパート建築費用(借入金)－1億円
　・基礎控除額－8,000万円
が引かれますので、相続課税対象額は2,100万円になります。ですから相続税は210万円(1人当たり70万円)に減額される事になります。結果、1,800万円－210万円＝1,590万円の税金の節税となります。

税金の節税を視野に入れた土地活用で見た場合、賃貸アパート経営やマンション経営といった賃貸経営による土地活用は、このように高い節税効果を発揮します。安定収益だけではなく、税金の節税も活用して上手な資産形成を目指して下さい。

アパート経営やマンション経営といった賃貸経営の収益を考えるときに「利回り」という言葉を良く耳にしますが、利回りとは簡単に言うと支出に対する収益の割合のことです。
賃貸アパート経営・マンション経営で土地活用をして収益を上げるためには、どの位の期間でアパート・マンション建築にかかった費用を回収できるか、またどの位の収益を上げていく事ができるのかを把握しておくことが大事になります。
ここでは賃貸アパート経営する上で切っても切れない「利回り」について見ていきたいと思います。
■利回りには2種類ある 先程、支出に対する収益の割合が利回りだとお答えしましたが、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
・表面利回り＝年間の収益÷購入価格
◇仮に賃貸アパートの購入費用が1億円で、家賃が9万円、部屋数が10室の場合
9万円×10室＝90万円(1ヶ月の収益)
90万円×12ヶ月＝1,080万円(年間収益)
1,080万円÷1億円×100＝10.8％(表面利回り)
表面利回りは賃貸物件の収益力をおおまかに掴むのに便利です。

次に実質利回りですが
・実質利回り＝（年間収益－年間支出）÷購入価格
実質利回りは、毎年かかる税金や維持・管理にかかるコストも引いて利回りを算出します。
表面利回りに比べ面倒ですが、より正確な収益を知ることができます。

一般的には表面利回りで10％程度、実質利回りで6～8％くらいが目安と言われています。
賃貸アパート経営・賃貸マンション経営といった賃貸経営で土地活用をする上で、収益力を掴むための利回りが重要な事はお分かり頂けたと思います。
最後に気をつけて欲しいのは、どんなに計算上の利回りが優れていても、入居者が少なければ満足のいく収益にはつながらないということです。安定した収益を手に入れる為にも、利回りだけではなく入居率などにも気をつけて上手な賃貸経営（アパート経営）で安心の土地活用を目指しましょう。